Один з основних блоків закону присвячений консолідації земель.
Після розпаювання земель кожне поле було поділене на десятки ділянок, кожна з яких має власника, але такі поля зазвичай використовуються одним чи кількома орендарями. Якщо людина хоче вийти з оренди і використовувати ділянку, розташовану в центрі поля, то цим вона створює проблеми і собі, і іншим.
Також часто бувають ситуації, коли одноосібники використовують кілька земельних ділянок: свою, дружини та одержану у спадщину. Часто такі ділянки розташовані у різних частинах поля, що незручно для господарювання.
Коли одне поле використовують одночасно кілька орендарів, то юридично ті ділянки, які орендує кожен з них, не складають замкнених контурів, вони хаотично розкидані по всьому полю. Законодавчого механізму, щоб звести їх в одне ціле, не було. На практиці все вирішувалося на рівні усних угод між орендарями.
Ця ситуація створювала широкі можливості для рейдерства. Часто ділянка серед масиву бралася в оренду не для господарювання, а для шантажування орендаря навколишніх земель. Для вирішення цих проблем закон передбачає такі норми.
Передусім зміни стосуються порядку обміну ділянками. Обмін — це найпростіший засіб консолідації. Навіть в умовах земельного мораторію в Україні дозволений обмін земельними ділянками приватної власності.
Проте у масиві земель сільськогосподарського призначення можуть бути землі державної і комунальної власності: відмерла спадщина, в деяких випадках — польові дороги. Обмін таких земельних ділянок не був дозволений.
Закон дозволяє обмінювати земельні ділянки державної і комунальної власності, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, на рівноцінні земельні ділянки приватної власності у тому ж масиві.
Проте зараз для того, щоб обійти земельний мораторій, поширені схеми, коли одну сотку землі обмінюють на п’ять гектарів. Такого “обміну” не повинно бути.
Закон передбачає, що на період дії мораторію обмін дозволяється лише на рівноцінну земельну ділянку. Рівноцінною є земельна ділянка, нормативна грошова оцінка якої є рівною або відрізняється не більше, ніж на 10%.
Суттєву увагу закон приділяє обміну правами тимчасового користування земельними ділянками масивів аграрних земель.
По-перше, закон надає право орендарям ділянок, розташованих в одному масиві, укладати взаємні договори суборенди. На мою думку, це положення вкрай потрібне, адже воно дає змогу здійснити консолідацію без примусових заходів.
Крім того, інтереси власника земельної ділянки тут не порушуються. Орендна плата буде сплачуватися саме орендарем, а не суборендарем. Саме орендар буде відповідати за належне виконання договору оренди.
По-друге, закон надає право орендарю, якому належить 75% земель масиву, обмінюватися правами користування з власниками та користувачами земельних ділянок, які розташовані серед масиву і створюють черезсмужжя.
У разі незгоди на такий обмін справа буде вирішуватися в суді. Суд визначить, чи є справедливим цей обмін, чи пропонується взамін рівноцінна земельна ділянка.
Черезсмужжя або “шахматка” створює незручності для обох сторін. Закон дає можливість через договори оренди або суборенди тимчасово “переміщувати” земельну ділянку з середини на край масиву.
Закон встановлює жорсткі вимоги до рівноцінності ділянок. Ділянка повинна бути розташована на тому ж полі. Якщо мова йде про кілька ділянок, вони мусять бути поєднані спільними межами.
Визначати, чи є ділянка рівноцінною, будуть власник та орендар. Якщо домовленість між ними не досягнута, спір переходитиме до суду.
Крім того, оскільки проблему черезсмужжя породив мораторій, закон передбачає, що через два роки після відкриття ринку аграрних земель примусити орендаря мінятися правами користування ділянками буде неможливо навіть через суд.
Є в ухваленому законі й інші юридичні норми. Тут і порядок встановлення земельних сервітутів з ініціативи орендарів, і внесення до Державного земельного кадастру відомостей про усі землі сільськогосподарського призначення, і встановлення максимального строку договорів емфітевзису — 50 років.
